Allgemein
„Öffentlich gefördert“ sind Wohnungen, die durch Verwendung öffentlicher Mittel neugeschaffen wurden, d.h., Wohnungen. die durch Neubau, Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude entstanden und nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig bzw. auf Dauer bewohnbar geworden sind (Sozialwohnungen).
Hierzu zählen seit dem 01.01.2002 auch solche bisher freifinanzierte „Ersatzwohnungen“, auf die Belegungs- und Mietbindungen übertragen wurden. Die Verpflichtungen von Vermietern / Eigentümern / Verfügungsberechtigten und Mietern bei der Nutzung und Mietpreisbildung dieser Wohnungen regelt das „Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen“ (WoBindG).

Wohnberechtigung
Sozialwohnungen sind wohnberechtigten Wohnungssuchenden vorbehalten. Dies sind Personen, denen von der zuständigen Stelle ein Wohnberechtigungsschein oder eine Benutzungsgenehmigung erteilt worden ist, weil ihr anrechenbares Einkommen und das ihrer Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 WoFG (Gesamteinkommen nach dem Wohnraumförderungsgesetz) die Einkommensgrenze nach § 9 WoFG nicht überschreitet. Wohnberechtigte Wohnungssuchende sind natürliche Personen deutscher oder ausländischer Staatsangehörigkeit, die tatsächlich und rechtlich ihren Willen verwirklichen können, im Bundesgebiet einen Wohnsitz für längere Zeit als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen für sich und ihre Haushaltsangehörigen zu begründen.

Einkommensgrenze
Die Einkommensgrenzen und die Methode der Einkunftsermittlung sind in §§ 9und 20-24 WoFG aufgeführt.
Für die Ermittlung des Jahreseinkommens ist grundsätzlich das Einkommen zugrunde zu legen. das in den 12 Monaten ab dem Monat der Antragstellung zu erwarten ist. Änderungen sind zu berücksichtigen, wenn sie in diesem Zeitraum mit Sicherheit zu erwarten sind. Kann das aktuelle Einkommen nicht ermittelt werden, so ist das Einkommen der letzten 12 Monate vor Antragstellung maßgebend.

Der Wohnberechtigungsschein
Für den Verfügungsberechtigten besteht die Verpflichtung, eine öffentlich geförderte Wohnung einem Wohnungssuchenden nur gegen Übergabe eines Wohnberechtigungsscheines zu überlassen, der ihn als wohnberechtigt für die betreffende Wohnung ausweist ( 4 Abs. 2 und 3 WoBindG). Dies gilt für jeden Wechsel des Mieters, z. B. auch bei Wohnungstausch; bei werkgeförderten Wohnungen auch bei Benennung des Mieters durch den Arbeitgeber.
Der Wohnberechtigungsschein ist für 1 Jahr gültig.
Zuständig für die Erteilung dieses Wohnberechtigungsscheins ist die Behörde, in deren Bereich die Wohnung liegt.
Ist die Wohnung lt. Bewilligungsbescheid Angehörigen eines bestimmten Personenkreises vorbehalten (z. B. Aussiedlern, Schwerbehinderten oder Kinderreichen usw.), so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur überlassen, wenn in dem Wohnberechtigungsschein vermerkt ist, das der Wohnungssuchende zu diesem bestimmten Personenkreis gehört. Sofern ein Belegungsrecht als ein vertragliches Besetzungsrecht oder öffentlich-rechtliches Benennungsrecht der öffentlichen Hand besteht, ist dieses zu beachten, d.h. der Verfügungsberechtigte darf die Wohnung dann nur einem ihm zugewiesenen Mieter vermieten ( 4 Abs. 4 und 5 WoBindG in Verbindung mit § 27 Abs. 5 WoFG, § 5 a WoBinds).
Vorrang bei der Wohnraumversorgung genießen in diesem Falle Schwangere, kinderreiche Familien, junge Ehepaare, Alleinerziehende, ältere Menschen, Schwerbehinderte, Wohnungslose und sonstige hilflose Personen

Wohnungstausch
Ein Wohnberechtigungsschein kann - unabhängig vom Gesamteinkommen des Wohnungssuchenden - auch erteilt werden, um einen Wohnungstausch zu ermöglichen. Voraussetzung ist, dass durch den Tausch eine Wohnung freigemacht wird. deren Miete/ qm niedriger ist oder deren Größe die für den Mieter maßgebliche Wohnungsgröl3e übersteigt. Diese Regelung begünstigt jedoch nur solche Personen. die die bisherige Sozialwohnung schon berechtigterweise nutzen (z. B. aufgrund eines Wohnberechtigungsscheins oder einer Freistellung; vgl. § 27 Abs. 3 WoFG)

Selbstnutzung
Auch die Selbstnutzung einer öffentlich geförderten Wohnung durch den Verfügungsberechtigten ist regelmäßig genehmigungspflichtig (§7 Abs. 3 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 WoFG) Bei der Feststellung der angemessenen Wohnungsgröße wird dem Verfügungsberechtigten in NRW ein Wohnraum zusätzlich zugebilligt.
Hat der Verfügungsberechtigte mindestens vier öffentlich geförderte Wohnungen geschaffen, von denen er eine selbst benutzen will, so ist die Genehmigung auch zu erteilen, wenn das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze übersteigt (Bauherrenprivileg)

Freistellung
Soll eine öffentlich geförderte Wohnung einem Nichtwohnberechtigten zum Gebrauch überlassen werden, so kann der Verfügungsberechtigte in begründeten Fällen wegen eines nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen entfallenen überwiegenden öffentlichen Interesses an den Bindungen (z.B. zur Vermeidung eines Leerstandes), wegen eines fortbestehenden überwiegenden öffentlichen Interesses. zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen oder wegen eines das öffentliche Interesse überwiegenden berechtigten Interesses des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten von den Belegungsbindungen freigestellt werden ( § 7Abs. 1 WoBindG In Verbindung mit § 30 WoFG).
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an den Bindungen besteht nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen insbesondere nicht mehr, wenn
• allgemein die Wohnungsnachfrage von Wohnberechtigten im Bereich der zuständigen Stelle vollständig gedeckt ist oder
• trotz einer im übrigen fortbestehenden Wohnungsnachfrage eine Vermietung an berechtigte wohnungssuchende Personen für diese Wohnung wegen ihrer ungünstigen Verkehrslage, ihrer Größe, der Höhe der geforderten preisrechtlich zulässigen Miete oder sonstiger von den Verfügungsberechtigten nicht zu vertretender Umstände innerhalb des angemessenen Zeitraums von 3 Monaten nicht möglich ist.
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Freistellung ist u. a. gegeben, wenn
• ein Wohnungswechsel der besseren Wohnungsversorgung wohnberechtigter wohnungssuchender Personen dient, jedoch ein Ausnahme- Wohnberechtigungsschein nicht erteilt werden kann,
• wohnungssuchende Personen ihre bisherige Wohnung aufgrund von Maßnahmen des Städtebaues oder der Verkehrsplanung aufgeben müssen
oder
• die Versagung des Wohnberechtigungsscheins auf verspäteter Antragstellung beruht und die Gründe für die verspätete Antragstellung von der / dem Wohnungssuchenden nicht zu vertreten sind und unter Zugrundelegung der Verhältnisse im Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung ein Anspruch auf Erteilung des Wohnberechtigungsscheins bestand. Dem nachträglich gestellten Antrag ist der Zeitpunkt des Bezuges der Wohnung zugrunde zu legen.

Eine Freistellung dient der Schaffung oder dem Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen insbesondere, wenn sie einseitige Strukturen in der Wohnungsbelegung verhindert oder ihnen vorbeugt. Hierzu zählen z. B. nicht Arbeiter- und Bergarbeitersiedlungen, Altenwohnanlagen, zweckgebundene Wohnungen für Kinderreiche oder Wohnsiedlungen, die überwiegend oder ausschließlich von Wohnberechtigten bewohnt werden. Die Freistellung kann insbesondere geboten sein, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Vermietbarkeit der öffentlich geförderten Wohnung sonst nicht gesichert wäre.

Leerstand, Zweckentfremdung, bauliche Änderungen, Abbruch
Der Verfügungsberechtigte darf eine geförderte Wohnung nur vorübergehend, d. h. für längstens drei Monate genehmigungsfrei leer stehen lassen. Dieser Zeitraum ist in der Regel (z. B. für lnstandsetzungen bei Wiederbelegungen) ausreichend. Die Leerstandsgenehmigung darf für einen über drei Monate hinausreichenden Zeitraum nur erteilt werden, wenn und solange eine Vermietung der geförderten Wohnung nicht möglich ist und der Förderzweck nicht auf andere Weise, z. B. durch Freistellung von Belegungsbindungen nach § 30 WoFG einschließlich eines Freistellungsausgleichs oder durch Übertragung von Belegungs- und Mietbindungen nach § 31 WoFG erreicht werden kann.

Ein Leerstand beginnt mit der Aufgabe der Wohnungsnutzung durch den bisherigen Wohnungsinhaber, also dem dauerhaften Verlassen der Wohnung. und zwar unabhängig davon, ob Mobiliar zurückgelassen oder weiterhin eine Mietzahlung geleistet wird. Er endet, wenn einem anderen Nutzer die tatsächliche Gewalt über die Wohnung eingeräumt wird.

Genehmigungspflichtig sind auch die zweckfremde Nutzung der Wohnung oder von Teilen der Wohnung sowie bauliche Veränderungen oder ein Abbruch (§ 7 Abs. 1 und 3 WoBindG in Verbindung mit § 30 u. 27 Abs. 7 WoFG sowie § 19 Abs. 1 WoBindG). Die Freistellung oder die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden.
Die Genehmigung darf nur erteilt werden, wenn und soweit ein überwiegendes öffentliches Interesse oder ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten besteht.

Kostenmiete /Vergleichsmiete
Sozialwohnungen sind preisgebundener Wohnraum. Für sie darf höchstens die Kostenmiete gefordert werden. Dies ist der Mietbetrag, der zur Deckung der laufenden Kapital- und Bewirtschaftungskosten erforderlich ist..
Veränderungen in der Höhe der laufenden Aufwendungen sind bei der Ermittlung der Kostenmiete entsprechend zu berücksichtigen, d. h. die Kostenmiete erhöht oder verringert sich, wenn sich die Kapital- oder Bewirtschaftungskosten erhöhen oder verringern; sie ist nicht durch einen allgemein bestimmten Höchstbetrag begrenzt. Aufgrund einer Veränderung der Aufwendungen ist die neue Kostenmiete in einer (neuen) Wirtschaftlichkeitsberechnung (oder in einer Zusatzberechnung zur bisherigen Wirtschaftlichkeitsberechnung) zu ermitteln. Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen ist eine Mieterhöhung nur möglich, soweit sie auf Umständen beruht, die der Verfügungsberechtigte nicht zu vertreten hat.

Ende der Eigenschaft ..öffentlich gefördert“

Planmäßiges Bindungsende
Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endet regelmäßig mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen pIanmäßig zurückgezahlt werden Sind neben den Darlehen auch öffentliche Aufwendungs- oder Zinszuschüsse gewährt worden, so gilt die Eigenschaft mindestens bis zum Ablauf des In Anspruch genommenen Förderungszeitraums fort.
Eine Wohnung, für die die öffentlichen Mittel nur als Aufwendungs- oder Zinszuschüsse bewilligt worden sind, gilt bis zum Ablauf des dritten Kalenderjahres nach dem Ende des Förderungszeitraumes ( 15 Abs. 2 WoBindG) als „öffentlich gefördert“. Handelt es sich um ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine eigen genutzte Eigentumswohnung, so endet die Eigenschaft aufgrund planmäßiger Einstellung oder wegen Verzichts auf die Auszahlung der Zuschüsse schon mit Ablauf des Förderungszeitraumes.

Vorzeitige Mittelrückzahlung
Miet-und Genossenschaftswohnungen
Eine Wohnung gilt für die Dauer von 12 Jahren seit Ablauf des Kalenderjahres der Rückzahlung als „öffentlich gefördert“, wenn die Rückzahlung unfreiwillig. d.h. aufgrund einer Kündigung der öffentlichen Mittel durch die darlehensverwaltende Stelle vorgenommen wurde ( 15 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b WoBindG), Sind die für eine Miet- oder Genossenschaftswohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden, so gilt die Wohnung noch bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres der planmäßigen Tilgung. als öffentlich gefördert. Innerhalb der zehnjährigen Nachwirkungsfrist besteht neben der fortdauernden Belegungsbindung auch die Mietpreisbindung für längstens 10 Jahre fort. Die Nachwirkungsfrist kann nur durch einheitliche und vollständige Mittelrückzahlung für sämtliche Wohnungen eines Gebäudes in Lauf gesetzt werden.
Bei Wohnungen, für deren Bau ein öffentliches Baudarlehen von nicht mehr als 1.550,00 € (Kleindarlehen) bewilligt worden ist ( 16 Abs. 2 WoBindG), endet die Eigenschaft im Zeitpunkt der vorzeitigen Milttelrückzahlung.

Eigentumsmaßnahmen
Für Eigenheime, Eigensiedlungen (Kleinsiedlungen) oder eigen genutzte Eigentumswohnungen gilt: die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ endet (sofort) im Zeitpunkt der Rückzahlung. Es wird allerdings vorausgesetzt, dass die als Eigentumsmaßnahmen geförderten Wohnungen im Zeitpunkt der Rückzahlung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seinen Angehörigen bestimmt sind. Liegt die Eigennutzung wegen einer nur vorübergehenden Vermietung bis zu 5 Jahren nicht vor, so endet die Eigenschaft gleichwohl vorzeitig, sofern und solange der Eigentümer die Absicht hat.